13-03-2021

La Ley 27.613 (publicada en el Boletín Oficial del 12/03/2021) ha implementado un “Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda”, destinado a promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios en territorio argentino.

Dicho régimen establece los siguientes beneficios:

• Exención del Impuesto sobre los Bienes Personales hasta un plazo máximo de dos períodos fiscales al valor de las inversiones en obras privadas nuevas realizadas hasta el 31/12/2022.
• Cómputo como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales del 1% del valor de las inversiones en obras privadas nuevas.
• Diferimiento del pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o del Impuesto a las Ganancias, según corresponda, a los titulares de inmuebles o de derechos sobre inmuebles, cuando efectúen su transferencia y/o enajenación a quienes desarrollen obras privadas nuevas hasta el 31/12/2022.
• Declaración voluntaria (“blanqueo”) de la tenencia de moneda extranjera y/o moneda nacional en el país y en el exterior, para ser afectada al desarrollo o la inversión en obras privadas nuevas, abonando un impuesto especial del 5%, 10% o 20%, según la fecha en que se efectúe la declaración.

A continuación, resumimos las principales disposiciones de esta ley. 

Proyectos inmobiliarios

Se entenderá por “proyectos inmobiliarios” a las obras privadas nuevas que se inicien a partir del 12/03/2021 (construcciones, ampliaciones e instalaciones, entre otras) que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.

Quedan comprendidas dentro de la definición de “obras privadas nuevas” aquellas que al 12/03/2021 posean un grado de avance inferior al 50 % de la finalización de la obra.

Exención del Impuesto sobre los Bienes Personales

Se exime del Impuesto sobre los Bienes Personales al valor de las inversiones en proyectos de inversión realizadas hasta el 31/12/2022 (desarrolladas directamente o a través de terceros), desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y hasta aquel en que se produzca la finalización del proyecto inmobiliario, su adjudicación o la enajenación del derecho yo la participación originados con motivo de aquella, lo que ocurra en primer lugar, hasta un plazo máximo de dos (2) períodos fiscales.

La exención comprende a aquellos bienes cuya tenencia, al 31 de diciembre de cada año, representa la inversión en proyectos inmobiliarios (sea de manera directa o a través de terceros -cualquiera sea la forma jurídica, contrato y/o vehículo adoptado para materializar la inversión-) y siempre que se hubiera efectivizado con fondos en moneda nacional oportunamente declarados y/o provenientes de la realización previa -mediante la aplicación transitoria de compra de títulos públicos nacionales- de moneda extranjera oportunamente declarada, en la medida en que no resulten comprendidos en el régimen de declaración voluntaria (“blanqueo”) establecido por la presente ley.

Pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales

Podrá computarse como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales el equivalente al 1 % del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios, el que se ajustará a las siguientes pautas:

a) Inversiones realizadas desde el 12/03/2021 y hasta la fecha de vencimiento de la presentación de la declaración jurada del período fiscal 2020: se computará a cuenta del impuesto determinado en el período fiscal 2020, no pudiendo generar saldo a favor. El remanente no utilizado podrá trasladarse, en primer término, al período fiscal siguiente y de continuar, al período fiscal 2022.

b) Inversiones realizadas desde el día siguiente a la fecha de vencimiento de la presentación de la declaración jurada del período fiscal 2020 y hasta el 31/12/2021: se computará a cuenta del impuesto determinado en el período fiscal 2021, no pudiendo generar saldo a favor. El remanente no utilizado solo podrá trasladarse al período fiscal siguiente.

c) Inversiones realizadas desde el 1/1/2022 y hasta el 31/12/2022: se computará a cuenta del impuesto determinado en el período fiscal 2022, no pudiendo generar saldo a favor. El remanente no utilizado no podrá trasladarse a períodos fiscales siguientes.

Diferimiento del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles o a las Ganancias

Los titulares de inmuebles o de derechos sobre inmuebles gozarán del diferimiento del pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o del Impuesto a las Ganancias, según corresponda, cuando se configure el hecho imponible con motivo de su transferencia y/o enajenación a “sujetos empresa” comprendidos en el artículo 53 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, que desarrollen los proyectos inmobiliarios, ocurrida desde el 12/03/2021 y hasta el 31/12/2022.

La condición estipulada en el párrafo anterior se considerará cumplimentada cuando el
inicio efectivo del desarrollo de tales proyectos se produzca con un plazo máximo de
dos (2) años desde el momento en que los inmuebles o el derecho sobre éstos, hubieren sido transferidos y/o enajenados.

El pago del impuesto procederá en el momento o período fiscal en que los titulares:

i) perciban una contraprestación en moneda nacional o extranjera; ii) cedan o transfieran a cualquier título la participación, derechos o similares que hubieran recibido como contraprestación; iii) se produzca la finalización de la obra; o iv) se adjudique la unidad que hubieran recibido como contraprestación; lo que ocurra en primer lugar.

A los efectos de determinar la base imponible del Impuesto a las Ganancias a diferir, el costo de adquisición deberá ser actualizado desde la fecha en que se produjo la adquisición, y/o desde la fecha en que se haya realizado la construcción y/o cada una de las mejoras, hasta la fecha de la transferencia y/o enajenación.

Declaración voluntaria (“blanqueo”) de la tenencia de moneda

Las personas humanas, las sucesiones indivisas y asimismo los “sujetos empresa” comprendidos en el artículo 53 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, residentes en Argentina, podrán declarar de manera voluntaria ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) la tenencia de moneda extranjera y/o moneda nacional en el país y en el exterior, que no hubiera sido declarada.

Dicha declaración voluntaria deberá efectuarse desde el 12/03/2021 y hasta transcurridos 120 días corridos, y los fondos deberán depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) en alguna de las entidades financieras regidas por la Ley N° 21.526.

Los fondos declarados deberán afectarse únicamente al desarrollo o la inversión en los proyectos inmobiliarios en Argentina (pudiendo ser aplicados transitoriamente a la compra de títulos públicos nacionales).

Queda comprendida la moneda que se encontrare depositada en instituciones bancarias o financieras u otras del exterior sujetas a la supervisión de los bancos centrales u organismos equivalentes de sus respectivos países y/o comisiones de valores, u organismos equivalentes que tengan asignada la supervisión bancaria o bursátil que admitan saldos inscriptos en cuentas de instituciones bajo su fiscalización, o en otras entidades que consoliden sus estados contables con los estados contables de un banco local autorizado a funcionar en la República Argentina. Dichas instituciones deberán estar radicadas en países que cumplimenten normas o recomendaciones internacionalmente reconocidas en materia de prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo.

No podrán ser objeto de normalización, las tenencias en el exterior que estuvieran depositadas en entidades financieras o agentes de custodia radicados o ubicados en jurisdicciones o países identificados por el Grupo de Acción Financiera (GAFI) como de Alto Riesgo o No Cooperantes. 

Se establece un impuesto especial que se determinará sobre el valor de la tenencia que se declare, conforme las siguientes alícuotas: 5% cuando sea ingresado desde el 12/03/2021 y hasta 60 días corridos; 10% cuando sea ingresado desde el día siguiente de vencido dicho plazo y hasta 30 días corridos; 20% cuando sea ingresado desde el día siguiente de vencido dicho plazo y hasta 30 días corridos.

El impuesto especial no resultará deducible ni podrá ser considerado pago a cuenta del Impuesto a las Ganancias.

Los sujetos que efectúen la declaración voluntaria no estarán obligados a informar a la AFIP (sin perjuicio del cumplimiento de la Ley N° 25.246 de Encubrimiento y Lavado de Activos de origen delictivo, y demás obligaciones que correspondan) la fecha de compra de las tenencias ni el origen de los fondos con las que fueran adquiridas, y gozarán de los siguientes beneficios por los montos declarados:

11. No estarán sujetos a lo dispuesto en el inciso f) del artículo 18 de la Ley N° 11.683 sobre incrementos patrimoniales no justificados, respecto de las tenencias exteriorizadas.
12. Quedan liberados de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiaria, penal aduanera e infracciones administrativas que pudieran corresponder.
13. Quedan eximidos del pago de los impuestos que hubieran omitido declarar, de acuerdo con las siguientes disposiciones:
14. Impuestos a las Ganancias, a las salidas no documentadas conforme al artículo 40 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, a la Transferencia de Inmuebles y sobre los Créditos y Débitos en Cuentas Bancarias: por el importe de las tenencias que se declaran voluntariamente.
15. Impuestos Internos y al Valor Agregado: el monto de operaciones liberado se obtendrá multiplicando el valor de las tenencias exteriorizadas, por el coeficiente resultante de dividir el monto total de operaciones declaradas -o registradas en caso de no haberse presentado declaración jurada- por el monto de la utilidad bruta, correspondientes al período fiscal que se pretende liberar.
16. Impuesto sobre los Bienes Personales y Contribución Especial sobre el Capital de las Cooperativas: por un monto equivalente a las tenencias declaradas voluntariamente.
17. Impuesto a las Ganancias por las ganancias netas no declaradas obtenidas en el exterior, correspondiente a las tenencias que se declaran voluntariamente.

La declaración voluntaria efectuada por sociedades constituidas en el país, que no sean contribuyentes del Impuesto a las Ganancias, liberará del Impuesto a las Ganancias a los socios, en proporción a la materia imponible que les sea atribuible. Igual criterio corresponderá aplicar con relación a los fideicomisos constituidos en el país, con relación a los fiduciantes, beneficiarios, y/o fideicomisarios.

Ninguna de las disposiciones de la presente ley liberará a las entidades financieras o demás personas obligadas, sean entidades financieras, notarios públicos o notarias públicas, contadores o contadoras, síndicos o síndicas, auditores o auditoras o directores o directoras u otros de las obligaciones vinculadas con la legislación tendiente a la prevención de las operaciones de lavado de dinero, financiamiento del terrorismo u otros delitos previstos en leyes no tributarias, excepto respecto de la figura de evasión tributaria o participación en la evasión tributaria.

Quedan excluidos del régimen de declaración voluntaria quienes se hallen en alguna de las siguientes situaciones:

1. Declarados en estado de quiebra, respecto de los cuales no se haya dispuesto continuidad de la explotación;
2. Los condenados por delitos previstos en las Leyes Nros. 23.771, 24.769, el Título IX de la Ley N° 27.430 o en la Ley N° 22.415, respecto de los cuales se haya dictado sentencia y se encuentre firme con anterioridad al 1/03/2021, siempre que la condena no estuviera cumplida;
3. Los condenados por delitos dolosos que tengan conexión con el incumplimiento de obligaciones tributarias, respecto de los cuales se haya dictado sentencia y se encuentre firme con anterioridad al 12/03/2021, siempre que la condena no estuviere cumplida;
4. Los condenados por delitos vinculados con operaciones de lavado de dinero o financiamiento del terrorismo respecto de los cuales se haya dictado sentencia y se encuentre firme con anterioridad al 12/03/2021, siempre que la condena no estuviere cumplida, sus cónyuges, convivientes y parientes en el segundo grado de consanguinidad o afinidad ascendente o descendente;
5. Las personas jurídicas en las que, según corresponda, sus socios, administradores, directores, síndicos, integrantes del consejo de vigilancia, consejeros, o quienes ocupen cargos equivalentes en las mismas, hayan sido condenados por infracción a las Leyes Nros. 23.771, 24.769, al Título IX de la Ley N° 27.430, la Ley N° 22.415 o por delitos dolosos que tengan conexión con el incumplimiento de obligaciones tributarias, respecto de los cuales se haya dictado sentencia y se encuentre firme con anterioridad al 12/03/2021, siempre que la condena no estuviere cumplida.

Asimismo, excluidos del régimen de declaración voluntaria los sujetos que entre el 1/1/2010 y el 12/03/2021, hubieran desempeñado ciertas determinadas funciones públicas, enumeradas en esta ley.

Los sujetos que se acojan al régimen de declaración voluntaria deberán previamente renunciar a promover cualquier procedimiento judicial o administrativo para reclamar con fines impositivos la aplicación de procedimientos de actualización. Aquellos que al 12/03/2021 ya hubieran promovido tales procesos, como así cualquier otro de naturaleza tributaria, deberán desistir de las acciones y derechos allí invocados.

La AFIP estará dispensada de formular denuncia penal respecto de delitos previstos en las leyes Nros. 23.771, y 24.769, el Título IX de la Ley N° 27.430 o en la Ley N° 22.415, así como el Banco Central de la República Argentina de sustanciar los sumarios penales cambiarios y/o formular denuncia penal respecto de delitos previstos en la ley 19.359 -salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso b) del artículo 1° del anexo de dicha ley- en la medida que los sujetos regularicen sus obligaciones tributarias, de la seguridad social y aduaneras conforme al presente régimen. Sin perjuicio de ello, la AFIP estará obligada a cumplir como sujeto obligado con las obligaciones establecidas en la ley 25.246, incluyendo la obligación de brindar a la Unidad de Información Financiera, toda la información por ésta requerida.

Consolidación de Obra Pública para Vivienda Social

A los fines de la reactivación de las obras paralizadas o abandonadas, en procesos de construcción con aportes del Estado Nacional (a través de los diferentes Programas o Planes del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación), se dispone que los porcentajes de avance físicos reales y ediliciamente aptos, constituirán la base para determinar el saldo pendiente de financiamiento para la culminación de dichas obras.

Exclusión

Quedan excluidas del ámbito de la presente ley las sumas de dinero provenientes de conductas susceptibles de ser encuadradas en los términos del artículo 6° de la Ley N° 25.246, relativas al delito de lavado de activos y financiación del terrorismo.

Normas complementarias

El Poder Ejecutivo Nacional dictará la reglamentación de la presente ley. Asimismo, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, la Comisión Nacional de Valores, el Banco Central de la República Argentina y la Administración Federal de Ingresos Púbicos dictarán, en el marco de sus respectivas competencias, las normas complementarias pertinentes.

Si tiene alguna consulta en relación a esta temática, por favor no dude en contactarse con nosotros.

Departamento Impositivo
Marzo 2021

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